Jeszcze rok czy dwa lata temu nagłówki portali branżowych informowały o „rewolucji na rynku nieruchomości” i nadciągających literowych klasach energetycznych budynków, przypominających te ze sprzętu AGD. Nowy system oceny efektywności energetycznej, oparty o klasy od A+ do G, miał być już teraz naszą codziennością. Tymczasem mamy czwarty kwartał 2026 roku, a w systemie świadectw charakterystyki energetycznej… wciąż obowiązują stare zasady.
Jako zespół Termodiagnostyki regularnie otrzymujemy od Państwa pytania: „Czy jeśli zamówię dziś świadectwo, to otrzymam dokument z klasą literową?”, „Kiedy wejdą w życie nowe przepisy?”, „Czy moje obecne świadectwo zaraz straci ważność?”. W tym artykule porządkujemy wiedzę i wyjaśniamy, na jakim etapie znajduje się obecnie proces legislacyjny i co to oznacza dla właścicieli nieruchomości, wynajmujących i kupujących.
⏱️ TL;DR – Kluczowe wnioski (Podsumowanie):
- Opóźnienia legislacyjne: Wejście w życie nowych klas energetycznych A-G znacząco się opóźni, prawdopodobnie do 2027 roku, ze względu na stopień skomplikowania nowej metodologii i dziesiątki uwag branżowych.
- Ważność dokumentów: Dotychczasowe świadectwa energetyczne bazujące na wskaźniku EP zachowują pełną ważność przez 10 lat od daty ich wydania.
- Obowiązek prawny trwa: Mimo opóźnień w reformie, posiadanie świadectwa przy sprzedaży lub wynajmie nieruchomości pozostaje obowiązkowe i jest weryfikowane przez notariuszy.
Projekt rozporządzenia – dlaczego proces utknął?
Założenia były ambitne. Nowy system certyfikacji energetycznej w Polsce, harmonizujący z unijną dyrektywą budynkową (EPBD), miał być czytelniejszy dla przeciętnego Kowalskiego. Liczbowy, często trudny do zinterpretowania wskaźnik zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną (EP) miał zostać uzupełniony o jasną skalę literową. Budynki bezemisyjne i pasywne otrzymałyby klasę A+ lub A, nowe domy spełniające warunki techniczne WT2021 klasę B, a najbardziej nieefektywne energetycznie obiekty („wampiry energetyczne”) trafiłyby do klas F i G.
Projekt odpowiedniego rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii (nr w wykazie prac legislacyjnych: 12386852) został opublikowany latem 2024 roku i od razu wzbudził ogromne emocje. I to właśnie te emocje, a konkretnie gigantyczna liczba uwag w procesie konsultacji publicznych, stały się główną przyczyną obecnego zatoru.
Co powstrzymało szybkie wdrożenie zmian?
- Zbyt skomplikowana metodologia: Środowiska branżowe, uczelnie techniczne oraz organizacje zrzeszające audytorów zgłosiły setki uwag technicznych. Kontrowersje wzbudziło m.in. narzucenie bardzo szczegółowej metody godzinowej obliczeń zamiast dotychczasowej metody miesięcznej. Choć precyzyjniejsza, metoda godzinowa wydłużyłaby czas i koszty sporządzania dokumentu.
- Przeładowanie świadectwa danymi: Branża podnosiła obawy, że nowy wzór dokumentu zamiast być prostszy, stanie się przeładowany informacjami (wykresy emisji CO2, detale dotyczące udziału OZE, magazynów energii, czy punktów ładowania pojazdów elektrycznych).
- Konieczność ponownych uzgodnień: Zgłoszone poprawki wymusiły na ministerstwie gruntowną przebudowę przepisów i ponowne rozpoczęcie cyklu uzgodnień międzyresortowych, co w administracji państwowej zawsze liczy się w miesiącach.
Kiedy realnie wejdą klasy A-G? Matematyka legislacyjna weryfikuje obietnice
Dziś, na początku października 2026 r., możemy z całą pewnością stwierdzić, że oficjalny termin "drugiej połowy 2026 roku" na wejście w życie rozporządzenia jest już nierealny.
Gdzie obecnie znajduje się ustawa? Ministerstwo musi obecnie odnieść się do uwag, co jest ledwie początkiem dalszej, wyboistej drogi. Zanim ustawa w ogóle trafi na biurko ministra, projekt będzie musiał uzyskać jeszcze akceptację m.in.: Komitetu Rady Ministrów do Spraw Cyfryzacji, Komitetu Społecznego i Ekonomicznego Rady Ministrów, a także przejść przez Stały Komitet RM, Komisję Prawniczą oraz procedurę notyfikacji.
Biorąc to wszystko pod uwagę, a także zapowiadany, niezbędny, minimum 6-miesięczny okres vacatio legis (niezbędny dla producentów oprogramowania inżynierskiego na wdrożenie m.in. wspominanej metody godzinowej), realne wdrożenie klas literowych A-G odwleka się w czasie. Bardziej prawdopodobnym scenariuszem staje się połowa, a nawet końcówka 2027 roku.
Co to oznacza dla właścicieli nieruchomości w 2026 roku?
Opóźnienia na szczeblu rządowym nie oznaczają jednak chaosu prawnego na rynku nieruchomości. Z punktu widzenia obowiązującego prawa sytuacja jest jasna i stabilna.
- Stare wzory są nadal w pełni legalne i ważne: Wszystkie świadectwa charakterystyki energetycznej, które wykonujemy dla Państwa obecnie, bazują na aktualnie obowiązującym rozporządzeniu z 2015 roku (z późniejszymi zmianami). Dokument ten zawiera wskaźnik EP (wyrażony w kWh/(m2·rok)) umieszczony na suwaku graficznym, bez literowej klasy A-G. Takie świadectwo zachowuje swoją ważność przez 10 lat od daty wystawienia. Jeśli wejdą w życie nowe przepisy z klasami literowymi, Twoje „stare” świadectwo pozostanie ważne – nie będzie obowiązku jego natychmiastowej wymiany.
- Obowiązek posiadania świadectwa przy sprzedaży i wynajmie trwa: Brak nowych klas nie zawiesza obowiązku posiadania dokumentu. Zgodnie z ustawą obowiązującą od 28 kwietnia 2023 r., przekazanie ważnego świadectwa energetycznego jest obowiązkowe przy podpisywaniu aktów notarialnych sprzedaży oraz umów najmu. Notariusze bezwzględnie weryfikują ten dokument (w tym jego obecność w Centralnym Rejestrze Charakterystyki Energetycznej Budynków), a za jego brak grożą kary nakładane przez nadzór budowlany i sądy (nawet do 5 tysięcy złotych).
- Rynek finansowy już reaguje (Zielone Kredyty): Chociaż nie mamy jeszcze państwowych etykiet A-G, rynek weryfikuje efektywność budynków na własnych zasadach. Banki coraz częściej oferują korzystniejsze warunki finansowania (np. niższą marżę) dla tzw. zielonych kredytów hipotecznych, przeznaczonych na zakup nieruchomości energooszczędnych. Do potwierdzenia, czy dom lub mieszkanie spełnia wyśrubowane normy banku (często zrównane z WT2021 lub warunkami programu Moje Ciepło), niezbędne jest właśnie rzetelnie sporządzone świadectwo charakterystyki energetycznej.
Audyt czy świadectwo? Jak przygotować się na zmiany?
Zastój w przepisach to doskonały czas, aby na spokojnie przemyśleć kwestię efektywności energetycznej własnego domu, zwłaszcza w kontekście wysokich cen nośników energii. Świadectwo energetyczne jest dokumentem, który ocenia stan obecny. Jeśli zależy Ci na tym, aby Twój budynek w przyszłości otrzymał wysoką klasę (np. A lub B), warto już teraz zaplanować termomodernizację.
W tym celu niezbędny będzie audyt energetyczny. W przeciwieństwie do świadectwa, audyt nie tylko diagnozuje bieżące problemy (np. mostki termiczne, przestarzałe źródło ciepła), ale przede wszystkim wskazuje optymalne ścieżki modernizacji. Audytor oblicza koszty i czasy zwrotu inwestycji, doradzając m.in. optymalną grubość ocieplenia, dobór pompy ciepła czy konieczność instalacji rekuperacji. Kompleksowy audyt jest też podstawą do ubiegania się o najwyższe poziomy dofinansowań, m.in. z programu Czyste Powietrze.
Podsumowanie: Czekamy, ale działamy z tym, co mamy
Choć literowe klasy energetyczne budynków wydają się nieuniknione w perspektywie kilku najbliższych lat, proces legislacyjny w Polsce obecnie „złapał zadyszkę”. Jako inwestor, sprzedający lub wynajmujący nieruchomość nie musisz jednak czekać z założonymi rękami. Obecne przepisy jasno regulują zasady obrotu nieruchomościami, a rzetelnie sporządzone, profesjonalne świadectwo energetyczne – wprowadzone do rejestru ChEB i bazujące na dokładnej dokumentacji – pozostaje Twoim zabezpieczeniem prawnym i wizytówką efektywności budynku.
Jeśli potrzebujesz profesjonalnego świadectwa lub rozważasz termomodernizację z użyciem środków z dotacji, zapraszamy do kontaktu.